коттедж

Специалисты надеются, что и в будущем году государство поддержит рынок. Большинство

планерское | Жилищные госпрограммы стали опорой рынка недвижимости в уходящем году: более половины сделок в риэлторских компаниях сейчас совершается с привлечением господдержки. Специалисты надеются, что и в будущем году государство поддержит рынок. Большинство государственных программ по улучшению жилищных условий граждан стартовали в стране в 2003 году. В Петербурге на сегодняшний день функционируют пять целевых программ (ЦП), финансируемых из городского бюджета: «Молодежи – доступное жилье», «Жилье работникам учреждений системы образования, здравоохранения и социального обслуживания населения», «Расселение коммунальных квартир в Санкт-Петербурге», «Санкт-Петербургские жилищные сертификаты» и программа «Развитие долгосрочного жилищного кредитования». Недавно в городе стала действовать еще одна программа, финансируемая из федерального бюджета, – «Военная ипотека».Кризис и секвестр бюджета еще в конце прошлого года внесли свои коррективы в планы реализации целевых жилищных программ. Так, вместо планировавшегося двойного увеличения, объем финансирования программ сократился по сравнению с 2008 годом почти на 40% – с 5,5 до 3,3 млрд руб. Однако число их участников все равно возросло: в рамках пяти программ в будущем году власти обещают помочь 7,2 тысячи семей против 5,8 тысячи семей в текущем году. В будущем году власти также планируют практически планерское не снижать планку расходов по целевым программам, поэтому на улучшение жилищных условий горожан в бюджете-2010 предусмотрено 3,1 млрд руб.Особо важноПо мнению экспертов, в кризисный год, несмотря на секвестр бюджета, госпрограммы получили наиболее широкое распространение за всю историю их развития. «До кризиса на рынке было много «свободных» денег, поэтому доля сделок с госпомощью была невелика, не больше 5%. В последнее время она увеличилась где-то до 10%, так как сократилось общее количество операций с недвижимостью и на рынке стало меньше «частных» денег», – отмечает исполнительный директор агентства «ЮРИНФО-» Николай Лавров.Таким образом, в половине сделок эконом-класса (объекты стоимостью до 3 млн руб.) сейчас в той или форме присутствуют субсидии, сертификаты или иной вид господдержки. Это помогло петербургскому рынку недвижимости в последний год сохранить привычную активность, уверены риэлторы. «В 2009 году очередники активно поддерживали спрос на вторичном рынке жилья Петербурга. В это время с привлечением дополнительных средств – ипотеки и субсидий – наиболее активно покупались петербургские комнаты в коммуналках», – говорит руководитель проекта по работе с государственными жилищными программами компании «Петербургская » Ирина Романова.Повышенную активность очередников на фоне уменьшения количества «прямых» денег отмечает и руководитель департамента городской недвижимости агентства недвижимости «Александр» Светлана Климова: «Большая часть клиентов, обратившихся в наше агентство, в качестве доплаты, как правило, использует либо субсидию, либо жилищный сертификат. Таким образом, порядка 50% наших сделок проходит с привлечением средств по государственным программам. Отчасти благодаря этому механизму в момент, когда ипотечное кредитование было свернуто, работа агентства не приостанавливалась ни на минуту», – считает она.Рабочие лошадкиВопрос, какие именно из существующих в Петербурге программ в последнее время реально работали, вызывает у специалистов серьезные дискуссии. Представители городской администрации сообщили, что популярностью у населения в последний год пользуются программы «Молодежи – доступное жилье», «Жилье работникам учреждением системы образования, здравоохранения и социального обслуживания населения» и «Санкт-Петербургские жилищные сертификаты». По официальным данным, за шесть месяцев 2009 года участниками программы «Молодежи – доступное жилье» стали 683 семьи (итоги года еще не подведены). Из них 622 семьи получили социальную выплату, 61 семья – беспроцентную рассрочку на приобретение квартиры. В рамках программы для бюджетников до конца 2009 года должно быть обеспечено 400 семей. Но за шесть месяцев текущего года на приобретение жилых помещений в рамках программы были утверждены всего 108 семей. По программе жилищных сертификатов за счет средств бюджета Петербурга до конца года планируется оказать содействие 410 семьям. За период с января по июль 2009 года социальные выплаты уже предоставлены 399 семьям.Но это официальная статистика. Интересно узнать, какие из госпрограмм представляются эффективными риэлторам – практикам рынка. «Опыт показывает, что активно реализуются на рынке субсидии для граждан льготной категории (ветеранов и блокадников), для отдельных категорий работников системы образования и госслужащих, для переселенцев из других регионов РФ», – говорит менеджер Петроградского отделения корпорации «Адвекс. » Елена Василевская.А вот программа расселения коммунальных квартир вызывает у экспертов серьезные опасения. Заместитель директора агентства недвижимости «Бекар» Леонид Сандалов уверен, что эта программа работает хуже, чем ожидалось еще несколько лет назад, и причина не только в кризисе. «Сложности при ее реализации возникают из-за недостаточной продуманности процедуры: существует ряд юридических трудностей при выкупе приватизированных комнат. Также не способствует успеху и низкая мотивированность инвесторов, которым сейчас не особенно выгодно заниматься расселением коммунальных квартир», – сообщил он. С ним согласен и Николай Лавров: «В центре города около 80% коммуналок – проблемные. На них не так-то просто найти инвестора. В последний год люди, у которых есть деньги на покупку хорошей квартиры, предпочитают не связываться с трудными вариантами, а покупать жилье в прямой продаже».Но есть и программы, которые специалисты безоговорочно относят к числу успешных. На сегодняшний день это – федеральные «Военная ипотека» и «Военные сертификаты». Объем их финансирования не только не был уменьшен в последний год, но, напротив, даже подрос. В результате, говорит Светлана Климова, количество сделок с этой категорией клиентов постоянно растет.Помощь со стороныСхемы покупки недвижимости с помощью государственных субсидий достаточно сложны, поэтому, по статистике, больше половины «очередников» вынуждены прибегать к услугам квалифицированных посредников – риэлторов. «Такие сделки требуют особого внимания к собираемым и предоставляемым в банк документам. По своему опыту могу сказать, что гораздо больший процент сделок благополучно завершается, когда их участники прибегают к услугам профессионального посредника. Одна из основных причин расстройства сделок кроется в неправильном оформлении бумаг либо отсутствии части необходимых документов при их подаче в банк», – поясняет Николай Лавров.Ввиду сложности работы многие агентства недвижимости специально «взращивают» сотрудников, специализирующихся на работе с очередниками. «Профессионально осуществлять сделки по покупке жилья с привлечением субсидий могут только высококвалифицированные риэлторы. Как правило, это очень сложная работа, которая требует специализированных знаний. Грамотно проводить «встречки», а именно такие сделки в основном имеют место при покупке жилья с привлечением субсидий, могут только профессиональные риэлторы», – уверена Ирина Романова.Для повышения качества обслуживания населения в конце января 2010 года в Петербурге стартует специализированная программа аттестации риэлторов, работающих с очередниками. «Первые экзамены под эгидой Санкт-Петербургского ипотечного агентства (СПИА) могут состояться уже в январе. Услуги риэлторов, прошедших аттестацию, будут рекомендовать гражданам в городском центре «Доступное жилье» и СПИА. Это очень большая ответственность, поэтому мы будем подходить к отбору профессионалов, имеющих право работать с участниками госпрограмм, со всей серьезностью», – сообщил полномочный представитель президента Российской Гильдии риэлторов в СЗФО Павел Созинов.Сезон скидокВ последний год не остался без внимания и размер риэлторских комиссионных. Учитывая, с какими трудностями столкнулись в это время агентства недвижимости, многие из них были вынуждены снизить тарифы на услуги по сопровождению сделок с привлечением господдержки. Хотя специалисты и подчеркивают, что такие операции чрезвычайно сложны и требуют серьезных временных затрат. Однако в последний год количество клиентов существенно уменьшилось, поэтому сейчас риэлторы охотно берутся даже за сложные сделки с небольшой маржой.«На самом деле риэлторам не слишком выгодно работать с такими клиентами. Как правило, граждане, прибегающие к господдержке, стеснены в средствах, поэтому агентства вынуждены сильно занижать уровень комиссионного вознаграждения. В то же время объем работы по таким сделкам очень велик, поэтому говорить о прямой материальной выгоде в таких случаях не приходится. Скорее, риэлторские компании рассматривают эти сделки в качестве социальной помощи, рассчитывая на саморекламу и привлечение новых клиентов, – уверен Николай Лавров. – Если мы говорим о «полном пакете» услуг по оформлению субсидии и проведении самой сделки, то его стоимость сейчас колеблется в пределах от 50 до 100 тыс. руб. В программе «Военная ипотека» есть даже четко прописанная тарифная ставка, которая не зависит от характеристик приобретаемой квартиры. Для участника такой программы услуги риэлтора будут стоить 38 тыс. руб».Заготовки на будущееИсходя из итогов года уходящего специалисты оценивают и будущий год, полагая, что число петербуржцев, получивших господдержку, в ближайшее время не увеличится. Пессимистичные прогнозы основываются на проекте бюджета-2010, в котором расходы на целевые жилищные программы не превышают уровень 2009 года. Однако большинство аналитиков уверено, что в ближайшие годы государственные жилищные программы ждет активное развитие, ведь размер городской очереди по-прежнему потрясает воображение: в той или иной форме на государственную поддержку в улучшении жилищных условий в Петербурге сейчас претендует больше 500 тысяч человек. «Хочется надеяться, что, несмотря на кризис, бюджетное финансирование целевых жилищных программ будет увеличено, что позволит довести количество планерское подобных сделок до уровня 10–15% от их общего числа», – выражает общую надежду исполнительный директор агентства недвижимости «Центр» Елена Дорогова. Городские власти обещают эти надежды оправдать и сделать госпрограммы одним из приоритетов бюджетной политики города на ближайшие годы. Автор: Ольга Мурашко