коттедж

Застройщики обещают: это не возврат к хрущевкам – по потребительским характеристикам

николаевка | В городской застройке начинает явно преобладать жилье эконом-класса. Застройщики обещают: это не возврат к хрущевкам – по потребительским характеристикам новое жилье, скорее, будет соответствовать комфорт-классу. Правда, подкачает локация – большинство объектов расположатся вблизи границ города. В 2010 году, по прогнозам вице-губернатора Петербурга Романа Филимонова, петербургские строители построят и сдадут 2–2,2 млн кв. м – из 6 млн кв. м, которые сейчас находятся в работе. Таким образом, с рынка будут уходить начатые в 2007–2008 году (то есть в «тучные» годы) проекты. Как говорят аналитики, именно на их долю проходится большая часть предложения объектов бизнес- и комфорт-класса. «Сегодня мы выбираем задел, который создавался год-два назад. Но в 2010–2011-м он будет полностью исчерпан», – считает Сергей Кузнецов, начальник отдела продаж Группы компаний «ЦДС». Эксперты отмечают, что за счет этого, а также за счет выхода на рынок новых недорогих проектов, в ближайшее время доля эконом-класса в общегородской застройке может достигнуть 90%.Равнение на «эконом»Переход от рынка продавца (когда сметалось все) к рынку покупателя, для которого цена квадратного метра остается одним из главных преимуществ, заставил девелоперов менять планы и увеличивать количество объектов эконом-класса в своих предложениях. Если летом 2008 года к комфорт-классу относили николаевка свои дома 40% застройщиков, то теперь большую цену за жилые объекты качеством чуть выше среднего рискуют назначать немногие. В ряде проектов стоимость снизилась до уровня эконом-класса.За прошедший год на рынок были выведены лишь три объекта комфорт-класса: «Привилегия» и «Дом у Речного вокзала» от «Северного города», а также жилой комплекс «Парковый» на пересечении 2-го Муринского проспекта и улицы Орбели от Группы компаний «ЦДС». Количество новостроек, которые либо официально сменили класс, либо снизили цены до уровня «эконома», гораздо больше.В качестве примера можно привести проект жилого комплекса «Хайтек сити» от «Петротреста». Дом, который еще в 2007 году позиционировался как элитный объект, сейчас уже перешел на два класса ниже. Похожая судьба постигла и все псевдоэлитные объекты компании «ЛЭК». По мнению директора по маркетингу фирмы «МИР недвижимости» Ильи Логинова, в жилой недвижимости концепция проекта меняется в основном на стадии проектирования. И это живой процесс, который определяется не только глобальными тенденциями развития финансовых рынков, но и изменением конкурентной среды. «Появление у проекта серьезных конкурентов, выявление новых факторов значительно меняют спрос на недвижимость в конкретном месте. Также это может быть обусловлено принятием новых нормативов, ограничивающих параметры застройки (ПЗЗ, Генплана). Так что в период кризиса многие комплексы, которые принадлежали сегментам бизнес- и комфорт-класса, меняют свои концепции на «эконом», – говорит он.Таким образом, застройщики следуют за покупателями. По словам Вячеслава Семененко, председателя Комитета по строительству администрации Санкт-Петербурга, с начала кризиса наибольший спрос на жилье – около 89% – приходится на сегмент эконом-класса. «Причем в этом классе ситуация с ценами стабилизировалась – дальнейшего падения их не происходит, что позволяет компаниям планировать свою деятельность исходя из сложившейся ценовой конъюнктуры», – считает господин Семененко. По мнению Олега Пашина, заместителя директора компании «Петербургская », доля «эконома» еще больше. «С начала 2009 года объем продаж жилья стабилизировался на уровне 100–120 тыс. кв. м в месяц. Наибольшая доля спроса в ноябре 2009-го пришлась на сегмент эконом-класса – 91,1%. В настоящее время объем предложения жилых новостроек эконом-класса составляет 2,02 млн кв. м. При этом на низкой стадии готовности – около 41% объектов, на средней – 43,5%, на высокой меньше всего – примерно 15,6%. Таким образом, к середине следующего года мы ощутим дефицит хорошего жилья на высокой стадии готовности в классе «эконом», – считает эксперт.Властное стремлениеЕще один фактор, который в нынешней ситуации строители не могут игнорировать – требование властей. Так, в середине ноября премьер-министр России Владимир Путин поручил как можно быстрее разработать и ввести стандарты жилья эконом-класса и нормативы его стоимости. Правда, кто конкретно должен разработать нормативы и сколько этот процесс будет продолжаться, пока неясно.Но власти обещают стимулировать строительство недорогого, комфортного, энергоэффективного и экологичного жилья. Прежде всего – путем выкупа квартир по государственным программам разного рода. «Наша задача – все средства, которые государство направляет на поддержку спроса на жилье, переориентировать на первичный рынок. Например, в условия программы поддержки молодых семей можно включить пункт о приобретении жилья на первичном рынке, то есть о покупке квартир в новостройках», – заявляет министр регионального развития РФ Виктор Басаргин.Так, только за текущий год общий объем инвестированных казенных средств в рынок жилой недвижимости достиг почти 32 млрд руб. За эти деньги будет построено около 730 тыс. кв. м жилья. При этом останавливаться власти не планируют. В будущем году Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (фонд РЖС) собирается дать гарантии на выкуп у застройщиков жилых объектов эконом-класса на сумму в 500 млн руб. Кроме того, фонд РЖС будет выкупать до 25% жилых площадей эконом-класса, возведенных на его землях, если девелоперы сами не смогут их продать. Еще около 12 млрд руб. на приобретение и строительство домов намерено потратить Минобороны. Ясно, что это общероссийские цифры, но практика показывает: примерно треть из всего федерального финансирования тратится в Петербурге. И, как говорят эксперты, застройщики, создавая свои планы, будут неизбежно ориентироваться на государственного заказчика.Комплекс на границеДаже при нынешней цене на землю предложить недорогие квартиры эконом-класса застройщики не смогут. Так что на помощь рынку придут новые проекты комплексного освоения территорий на окраинах Петербурга – «Славянка» (ГК «Балтрос») и «Северная долина» («Главстрой-СПб»), которые только вдвоем готовы за ближайшие два-три года построить порядка до 750 тыс. кв. м. Однако это не означает, что грядет эра новых хрущевок. Застройщики обещают недорогие, но прогрессивные решения.Так, компания «Балтрос» на первом этапе, который продлится до 2013 года, намерена построить почти 500 тыс. кв. м жилья, из них 140 тыс. уже продано городу. Строительство первого дома началось.Как рассказал первый вице-президент Группы компаний «Балтрос» Олег Еремин, новый жилой район «Славянка» в компании сравнивают со скандинавскими проектами комфортного эконом-класса. «Применяемые для возведения района инновационные домостроительные технологии, разработанные архитектурные решения позволяют строить не только быстро, но и качественно. К примеру, стеновые панели представляют собой многослойные конструкции из современных экологически безопасных материалов на основе деревянного каркаса. Такая конструкция обеспечивает оптимальную теплоизоляцию и гарантирует рациональное использование тепловой энергии для отопления. Применение многослойных панелей позволяет добиться высокой скорости строительства, увеличить полезную площадь здания от 3 до 6%», – говорит он.«Главстрой-СПб» также в этом году намерен начать строительство первой очереди 15 квартала (корпуса 1, 5, 8, 9). Объем жилья составит 277,5 тыс. кв. м. Как сообщили в компании, жилые постройки предварительно планируется возводить по монолитно-кирпичной технологии. Рассматривается также возможность использования технологии, сочетающей монолитный каркас и европанели.Также новые технологии при строительстве своего нового жилого поселка во Всеволожском районе Ленинградской области (рядом с Юкки-Порошкино) собирается применить СК «М-Индустрия». Компания планирует потратить $90 млн на возведение жилого комплекса по современной технологии сборно-монолитного каркаса «Плантек» на площади 14 га.По николаевка мнению экспертов, использование новых технологий при комплексном освоении территорий даст возможность строить качественные жилые дома, отвечающие стандартам комфорт-класса, но по более низкой цене. Так, по словам участников рынка, стоимость подобного «квадрата» будет составлять примерно 50–55 тыс. руб.Автор: Павел Никифоров