коттедж

Между тем, нашей целевой аудитории интересно, как оценивает результаты уходящего

| Конец 2009 года недалек, и новостная лента Restate переполнена итоговыми отчетами, подготовленными аналитическими отделами строительных фирм. Между тем, нашей целевой аудитории интересно, как оценивает результаты уходящего года руководство строительных компаний. Останется ли отрасль в ситуации кризиса – этот вопрос так и не был решен в последнем деловом сезоне, и сегодня здесь заключена основная интрига. Эдуард Саульевич Тиктинский, Президент Холдинга RBI (входят компании RBI  и «Северный город») дал эксклюзивное интервью накануне нового года.  Надо ли говорить, что, прежде всего, были заданы вопросы о спросе и предложении. - Конечно, имеет смысл смотреть на соотношение спроса и предложения. В 2008-м рынок пополнился 1 650 тыс. новых квадратных метров, в то время, как в 2009 г. было запущено лишь 256 тыс. кв.м., - рассказывает Эдуард Тиктинский. -  Падение объемов запуска проектов в 6 раз, безусловно, это колоссальный разрыв. Если говорить о спросе, в прошлом году у нас он был на уровне 1 млн 300 квадратных метров, а в этом году было приобретено около  900 тысяч квадратных метров. В следующем году мы прогнозируем спрос не менее, чем  1 млн кв.  м. и это, замечу, по весьма консервативным оценкам. Практика такова, что рынок находится в балансе, когда спрос-предложение находятся в соотношении один к двум.  Это общее правило, оно действует не только в рамках нашей экономической реальности.  Если баланс нарушается, это вызывает рост цен. Вы сами можете, исходя из озвученных выше данных, судить о будущих ценах на жилье.  К тому же даже в прессе преобладает  точка зрения, что «дно» рынка уже пройдено. Добавьте сюда  отложенный спрос, накопившийся за время кризиса, и общее снижение цен. Люди по-прежнему могут сейчас (и еще некоторое время смогут) купить на 1 комнату больше, чем могли себе позволить до кризиса. Все эти факторы в целом стимулируют спрос. - Рассуждения о «дне» кризиса в прессе – тоже фактор, влияющий на спрос?- Один из важнейших факторов, люди верят печатному слову. Прогнозы в прессе – не что иное, как управление ожиданиями  людей, вовлеченных в рынок, и они имеют тенденцию сбываться. -  В той же самой прессе идут бесконечные рассуждения о нарастающей безработице и снижении уровня жизни. Где в таком случае люди возьмут деньги, чтобы реализовать свой отложенный спрос?-  Речь идет не только о накоплениях, сделанных заблаговременно. Достаточно большой ресурс – скрытые обмены, результаты приватизации. В нашей стране существенный процент граждан являются собственниками жилья. В европейских странах, например, жилье в собственности – далеко не такое распространенное явление, там  большинство людей пользуется арендованным жильем. - Какие проекты создадут основную массу предложения?- Это вряд ли будут проекты в Ленинградской области – сегодня они лишены перспектив во многом потому, что бласть  не финансирует за собственный счет инфраструктуру, объекты соцкультбыта и т.д., как это делает, например,  города. В Ленобласти это ложится на плечи застройщиков. Все, что связано с комплексным освоением территорий, на данный момент нерентабельно.  Успех здесь возможен только в единичных случаях. Преимущественно основной объем предложения сформируется за счет новых городских проектов,  которые эксплуатируют уже существующую инженерную сеть коммуникаций. Не думаю также, что  в основу предложения лягут замороженные проекты – финансовые возможности их владельцев улучшились лишь в единичных случаях.  Вряд ли это будут и те проекты, которые готовились к старту в 2009-2010 гг. Изменившееся градостроительное законодательство требует их доработки, на что уйдет значительное время. Эти объекты удовлетворят только часть будущего спроса. Более того, спрос будет расти и в следствие оживления ипотеки, которая будет стимулироваться и восстанавливаться. Замечу, что у нас и в этом кризисном году 25 % квартир покупались в ипотеку, это неплохой показатель для такого времени. -  Насколько существенна роль городской администрации в помощи строительному рынку?-  Это значительная роль, давайте вспомним налоговые каникулы для строителей, уже упомянутую помощь в создании инфраструктуры, проектное финансирование и соглашения, заключенные городом в этой сфере с ведущими банками.  Это лишь часть из шагов, предпринятых навстречу рынку. Хотел бы еще раз подчеркнуть важность того, что город инициировал работу по финансированию строительного сектора, подошел к этому вопросу комплексно. Да, у нас пока нет проектного финансирования в чистом виде, когда проект является, по сути, единственным залогом. Это скорее «корпоративное финансирование», когда строительным компаниям нужно предоставлять еще дополнительные залоги и поручительства.  - А как реагируют банки на текущее положение дел? - Банки оказались в центральной точке кризисного «маятника»: до кризиса кредиты раздавали всем, в 2009 их не давали практически никому. Сейчас банки возобновляют программы кредитования, но более серьезно подходят к оценке возможностей заемщика, более глубоко и детально изучают его бизнес, а также пристальнее смотрят и на свои риски. Кризис здесь расставил многие вещи на свои места.  Затрагивая вопрос работы кредитных организаций  с активами в виде недвижимости, земельных участков, отмечу, что банки по-прежнему не осознают сложностей девелоперского бизнеса и выгод использования профессионального девелопера для управления своими активами . В распоряжении банков появляются земельные участки, объекты, с которыми должна работать именно профессиональная команда, иначе риски и потери могут быть гораздо выше, чем те, которые уже стали следствием кризиса и падением общей стоимости активов. В рамках обновленного законодательства согласовать все детали, собрать разрешительную документацию, необходимую для начала работ на участке, пересмотреть экономические параметры проекта, оценить корректность маркетинговой концепции  – для этого нужны услуги грамотных и профессиональных девелоперов, здесь банк едва ли может справиться своими силами, не потеряв время и деньги. У нас сформировался за последний год  класс пассивных собственников, которые пока не понимают, что держать объект длительное время в замороженном состоянии – значит, еще больше  удешевлять его. Все эти утверждения вроде «участок отлежится, а цены пока вырастут» из области фантастики.  , которую банки получают сейчас за долги - в своем роде это будущая ниша для  компаний, подобных RBI, и со временем она откроется для нас. - На традиционной встрече с журналистами осенью вы говорили, что возможен передел рынка недвижимости в Санкт-Петербурге, масштабная смена собственников.  Это произошло?- Нет, этот прогноз пока не успел оправдаться. Он оказался своевременным для Москвы, где крупные банки пошли на изъятие активов у девелоперов, поскольку невозвраты по кредитам были очевидны.  В Санкт-Петербурге банки не делали резких движений: они и сегодня спокойно наблюдают, как компании справляются с текущими сложностями. Могу лишь еще раз повторить: забирая актив, банк должен понимать, что он будет с ним делать.- Каковы ваши планы на ближайшие 2-3 года?- Продолжать строить объекты, которые мы ведем сегодня, запускать новые и пополнять копилку активов RBI новыми интересными участками.  В этом году мы уже сдали дом на ул. Шпалерной, 37 – небольшой офисный особняк (реконструкция), Дом у площади Победы, который строился в две очереди по стандарту «Квартиры для среднего класса» в Московском районе.  В  2010 г. сдадим элитный дом «Таврический» на пр. Чернышевского. 4. Наша задача на ближайший год – продолжать активно строить, соблюдая сроки и давая высокое качество строительства, к которому привыкли наши покупатели.  Для будущих проектов мы активно ищем земельные участки, но, к сожалению, нас часто не удовлетворяет предлагаемая цена – слишком дорого. Собственники земли еще так до конца и не свыклись с мыслью, что цены на их активы снизились.  Цены должны быть адекватными  сегодняшним реалиям, а  в нашей стране собственники все еще считают деньги в абсолютных величинах, а не во времени. Чтобы научиться фиксировать потери и эффективно работать с тем, что осталось, нужно время, и мы готовы подождать. Записала Елена Горелкина, Restate.ru